Le dispositif Censi-Bouvard se présente comme un mécanisme de défiscalisation en France, destiné à encourager l’investissement dans des résidences de services neuves. Ce dispositif, portant le nom des députés à l’origine de sa création, offre aux investisseurs la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu à hauteur d’une partie du montant de leur acquisition. Il permet de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition que l’immobilier soit loué meublé et que les services adéquats soient assurés. Cette incitation fiscale est particulièrement attractive pour ceux qui envisagent de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus locatifs potentiels.
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Le fonctionnement du dispositif Censi Bouvard
La loi Censi-Bouvard, du nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard qui l’ont proposée, représente un dispositif fiscal s’adressant aux investissements dans certaines résidences de services. Ces résidences incluent notamment des structures telles que les résidences étudiantes et les EHPAD. Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit acquérir un bien neuf ou en état futur d’achèvement et le mettre en location meublée.
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Le statut de LMNP (Loueur de biens meublés non-professionnels) est central dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, répartie sur 9 ans, avec un plafond d’investissement de 300 000 €. Cette incitation fiscale est un levier significatif pour l’investissement locatif dans le secteur des résidences avec services.
Le dispositif autorise la récupération de la TVA sur le prix d’achat sous certaines conditions. Pour que cette récupération soit effective, le bien doit être loué pour une durée minimale et offrir au moins trois services parmi ceux prévus par la réglementation. La récupération de la TVA est un atout non négligeable, améliorant la rentabilité de l’investissement initial. Il faut noter que la loi Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. Toutefois, les investisseurs ayant concrétisé leur achat avant cette date continuent de bénéficier des avantages fiscaux selon les modalités prévues. Les investisseurs doivent aussi se conformer au régime micro-BIC, un régime fiscal offrant un abattement forfaitaire pour les LMNP. Ce régime simplifie la déclaration des revenus locatifs et optimise l’effort fiscal de l’investisseur.
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Les avantages fiscaux et pratiques du Censi Bouvard
La réduction d’impôt constitue l’atout majeur du dispositif Censi Bouvard. Pour les investisseurs dans le neuf, cet avantage se traduit par une réduction de 11% sur le montant de l’investissement, étalée sur une période de 9 ans. Avec un plafond fixé à 300 000 €, les bénéfices peuvent atteindre un montant significatif, permettant ainsi une économie d’impôt substantielle. Cette incitation fiscale est spécialement conçue pour encourager l’investissement dans les résidences avec services, apportant une aide précieuse aux porteurs de projet dans ce secteur.
Les avantages ne s’arrêtent pas à l’impôt sur le revenu. Le dispositif prévoit aussi la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat. Cette récupération, conditionnée à la prestation d’au moins trois services au sein de la résidence, et à l’achat d’un bien neuf, optimise le rendement de l’investissement. Les propriétaires bénéficient ainsi d’une réduction de coût notable dès l’acquisition du bien.
Le statut de LMNP adossé au dispositif s’accompagne du régime micro-BIC, qui simplifie la gestion des revenus locatifs. Ce régime offre un abattement forfaitaire qui minimise les obligations comptables et allège la charge fiscale. Les bénéficiaires de ce statut trouvent dans le Censi Bouvard une solution pratique pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de dispositifs d’optimisation fiscale.
Investir via le Censi Bouvard : critères et démarches
Investir dans l’immobilier locatif sous le régime Censi Bouvard nécessite de respecter des critères bien définis. Les biens éligibles doivent se trouver au sein de résidences de services, et plus précisément, dans des structures telles que les résidences étudiantes ou les EHPAD. Ce choix de la loi, proposée par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, cible des segments précis du marché immobilier pour répondre à des besoins sociétaux spécifiques. Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit aussi être neuf ou en état de futur achèvement.
L’obtention du statut de LMNP, ou Loueur de biens meublés non-professionnels, est un prérequis pour accéder aux avantages du dispositif Censi Bouvard. Ce statut s’accompagne de conditions spécifiques, notamment en ce qui concerne l’amortissement du bien et la déduction des charges. La récupération de la TVA est aussi conditionnée par la prestation d’au moins trois services par la résidence, apportant ainsi une valeur ajoutée à l’investissement.
Concernant les démarches, la déclaration de l’investissement doit se faire au moyen du formulaire 2042 C. Il faut signaler l’acquisition du bien et l’engagement de location pour une durée minimale de neuf ans. La réduction d’impôt, quant à elle, s’applique dès l’année de l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure, et se répartit de manière linéaire sur les neuf années suivantes. Bien que la loi Censi Bouvard ait pris fin le 31 décembre 2022, les investissements réalisés avant cette date continuent de profiter de ces avantages fiscaux selon les conditions établies lors de la souscription.
