On reçoit un locataire qui conteste son bail parce qu’il manque un congélateur dans le réfrigérateur. Le propriétaire pensait être en règle avec une kitchenette équipée et un lit correct. Ce type de litige, lié à la liste meublé pour location meublée du décret 2015-981, se règle souvent en faveur du locataire. Comprendre où s’arrête le minimum légal et où commence le confort réel permet d’éviter la requalification du bail et, accessoirement, de louer mieux.
Décence énergétique : le critère que la liste mobilier ne couvre pas
La plupart des propriétaires se focalisent sur les meubles obligatoires. On oublie qu’un logement meublé conforme au décret mobilier peut être juridiquement interdit à la location si son DPE est trop dégradé.
Lire également : Location meublé liste : erreurs fréquentes qui font annuler un bail
Depuis 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les classes F suivront en 2028, puis E en 2034. Cette contrainte issue de la loi Climat et Résilience redéfinit le « minimum » pour louer un meublé.
Concrètement, un appartement bien meublé mais classé G ne peut plus être loué. Isolation, ventilation et confort thermique deviennent des prérequis au même titre que la literie ou les plaques de cuisson. Avant d’investir dans du mobilier, on vérifie d’abord le DPE.
A voir aussi : Location meublée : Qui paie le chauffage ? Réponse ici !
Liste des équipements obligatoires en location meublée : ce qui coince sur le terrain
Le décret 2015-981 fixe une liste de meubles et d’équipements que tout logement meublé doit contenir. Plutôt que de la recopier, concentrons-nous sur les points qui posent problème lors des contrôles ou des litiges.
Congélateur et compartiment de congélation
Le texte exige un congélateur ou un compartiment permettant d’atteindre une température de -6 °C au maximum. Un réfrigérateur simple, sans compartiment étoilé, ne suffit pas. C’est l’un des oublis les plus fréquents.
Matériel d’entretien ménager
Le décret demande du « matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ». Pour un studio avec parquet, un balai et une serpillère peuvent convenir. Pour un appartement avec moquette, un aspirateur s’impose. Les retours varient sur ce point, mais un locataire qui doit acheter son propre matériel de nettoyage a un argument recevable.
Vaisselle et ustensiles « en nombre suffisant »
La formulation du décret laisse une marge d’interprétation. En pratique, on fournit au minimum autant de couverts et d’assiettes que le logement peut accueillir d’occupants. Deux personnes dans un T2 : deux de chaque au strict minimum.
Voici les éléments qui génèrent le plus de contestations :
- Le congélateur ou compartiment à -6 °C, souvent confondu avec un simple bac à glaçons
- Les luminaires, qui doivent être présents dans chaque pièce (une douille nue avec ampoule fonctionne, un fil électrique pendant sans support ne suffit pas)
- Les volets ou rideaux dans les chambres, parfois absents dans les logements anciens rénovés à la hâte
- Les étagères de rangement, oubliées dans beaucoup de studios où le propriétaire considère qu’un placard intégré fait office de rangement
Ce que le décret n’exige pas mais que le locataire attend
Le minimum légal couvre la survie quotidienne. Le confort, lui, détermine la durée du bail et le niveau de loyer acceptable. Voici où se situe la vraie différence entre un meublé qui tourne et un meublé qui subit du turnover.
Connexion internet et équipement numérique
Aucune obligation légale de fournir le Wi-Fi ou une box internet. Sur le terrain, un meublé sans connexion internet se loue plus lentement et à un loyer inférieur, surtout en zone urbaine. Pour les locations saisonnières, c’est devenu un critère quasi éliminatoire sur les plateformes de réservation.
Machine à laver
Le lave-linge ne figure pas dans le décret. C’est pourtant l’équipement facultatif le plus demandé par les locataires en longue durée. Dans un studio, si la place manque, un lave-linge compact ou un accès à une buanderie commune peut faire la différence.
Qualité de la literie
Le décret exige « une literie comportant couette ou couverture ». Un matelas affaissé avec une couverture fine est techniquement conforme. Mais un matelas de qualité réduit les demandes de remplacement et les mauvais avis en saisonnier. On investit une fois correctement plutôt que de remplacer tous les deux ans.
Inventaire du mobilier : la protection concrète du propriétaire
L’inventaire détaillé, signé à l’entrée et à la sortie du locataire, n’est pas un document accessoire. C’est la seule preuve opposable en cas de litige sur l’état ou la présence des équipements.
On liste chaque meuble avec son état (neuf, bon, usé) et on prend des photos datées. Les meubles n’ont pas besoin d’être neufs, mais ils doivent être en état d’usage. Un four qui ne chauffe plus ou une plaque de cuisson hors service rend le logement non conforme, même si l’objet est physiquement présent.
L’inventaire protège aussi contre la requalification du bail. Si un locataire conteste le caractère meublé du logement et obtient gain de cause, le bail passe en location vide. Les conséquences sont lourdes : durée de bail portée à trois ans, préavis allongé, plafonnement du loyer dans certaines zones.
Fiscalité LMNP et niveau d’équipement : le lien direct
La réforme fiscale en cours modifie l’équation pour les meublés non classés. L’abattement en micro-BIC passe à 30 % avec un plafond de 15 000 euros de recettes annuelles pour les meublés non classés. Ce durcissement pousse les propriétaires à professionnaliser leur offre pour obtenir un classement ou basculer vers un régime réel.
Mieux équiper son logement n’est plus seulement une question de confort locataire. C’est un levier pour accéder à un classement meublé de tourisme, qui ouvre droit à un abattement plus favorable. Le niveau d’équipement, la qualité du mobilier et les services proposés (linge de maison, espace de travail) entrent dans les grilles de classement.
Un propriétaire qui se limite au strict minimum du décret se retrouve avec un logement non classé, un abattement fiscal réduit et un loyer sous pression. Investir au-delà du minimum légal devient un calcul de rentabilité, pas un luxe.
La frontière entre minimum légal et confort se déplace chaque année. Entre la décence énergétique, les attentes des locataires et les contraintes fiscales, le décret 2015-981 ne représente plus que le plancher. Le propriétaire qui s’y limite strictement prend un risque locatif et fiscal que quelques centaines d’euros d’équipement supplémentaire suffiraient à couvrir.
