Acheter un appartement en Andorre en tant qu’étranger suppose de maîtriser deux couches fiscales distinctes : la taxe sur l’investissement étranger (créée par la Loi 3/2024) et l’impôt de transmission patrimoniale (ITP), chacune avec ses propres taux et exonérations. Depuis 2025, ces deux prélèvements se cumulent et modifient sensiblement le coût réel d’acquisition. Cet article détaille leur fonctionnement, les seuils applicables en 2026 et les cas où un acheteur non-résident paie nettement plus qu’un résident de longue durée.
Taxe d’investissement étranger en Andorre : les taux de 2026
La Loi 5/2025 du 6 mars 2025 a réformé le cadre de l’investissement immobilier étranger en Andorre. Parallèlement, la Loi 3/2024 a instauré une taxe spécifique qui s’ajoute à l’ITP classique.
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Le taux applicable dépend du nombre de biens détenus. Pour un premier bien immobilier, la taxe s’élève à 6 % du prix d’acquisition. À partir du second bien, le taux passe à 10 %. Ces pourcentages s’appliquent à tout acheteur étranger, qu’il soit résident récent ou non-résident.
Sur un appartement acheté par un non-résident, le budget d’entrée inclut donc cette taxe en plus des frais de notaire, d’enregistrement et de l’ITP. Le surcoût par rapport à un acheteur andorran de longue date est substantiel, et c’est précisément ce différentiel qui pose la question de la rentabilité pour un investisseur extérieur.
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Exonération d’ITP pour résidents de longue durée : un avantage réservé
La Loi Omnibus d’Andorre a introduit une exonération ciblée de l’impôt de transmission patrimoniale. Elle concerne exclusivement les personnes résidant en Andorre depuis plus de cinq ans qui achètent leur première résidence principale.
Le plafond de cette exonération est fixé à 600 000 euros. En dessous de ce seuil, l’ITP n’est pas dû sur l’acquisition. Au-delà, seule la fraction excédentaire est taxée.
Un non-résident ou un résident récent (moins de cinq ans de présence) ne peut pas prétendre à cette exonération. L’écart fiscal entre les deux profils d’acheteurs se creuse donc : le résident de longue durée économise l’ITP sur son premier logement, tandis que le non-résident cumule ITP et taxe d’investissement étranger à 6 %.
Ce que cela change pour un acheteur français
Un Français qui achète un appartement en Andorre sans y résider paie la totalité de l’ITP plus la taxe de 6 %. Le même Français, après cinq ans de résidence effective, pourrait acheter sa résidence principale jusqu’à 600 000 euros en étant exonéré d’ITP. La résidence de longue durée devient un prérequis fiscal, pas seulement administratif.
Plus-values immobilières en Andorre : la taxation dégressive à la revente
Le régime andorran des plus-values immobilières fonctionne selon un principe de dégressivité liée à la durée de détention. Les reventes rapides supportent des taux plus élevés, tandis qu’une détention prolongée peut conduire à une exonération totale de la plus-value.
Ce mécanisme pénalise les opérations spéculatives de court terme et favorise l’investissement patrimonial. Pour un acheteur qui revend après quelques années, la taxation reste significative. Pour celui qui conserve le bien sur une longue période, le gain net à la revente s’améliore considérablement.
Les guides grand public présentent souvent la fiscalité andorrane comme uniformément basse. La réalité est plus nuancée : la durée de détention conditionne directement la rentabilité nette d’un investissement immobilier en Andorre.
Location à loyer encadré : la réduction de base imposable de 10 %
La réforme prévoit un avantage fiscal pour les propriétaires qui pratiquent des loyers encadrés. Sous conditions de plafond de loyer mensuel et de prix au mètre carré, une réduction de base imposable de 10 % s’applique sur les revenus locatifs.
Ce dispositif vise à encourager l’offre de logements abordables dans un marché où la demande dépasse structurellement l’offre. Pour un investisseur, il crée un arbitrage :
- Louer au prix du marché libre et payer l’impôt sur la totalité des revenus locatifs
- Louer à un tarif encadré et bénéficier de la réduction de 10 % sur la base imposable, avec un rendement brut plus faible mais une fiscalité allégée
- Conserver le bien sans le louer, ce qui supprime toute charge fiscale locative mais aussi tout revenu
Le calcul dépend du prix d’achat, du loyer encadré applicable dans la paroisse concernée et du taux marginal d’imposition du propriétaire.
Autorisation préalable d’investissement étranger : le verrou administratif
Tout acheteur étranger doit obtenir une autorisation préalable d’investissement étranger avant de signer l’acte d’acquisition. La Loi 5/2025 encadre cette procédure et fixe des limites d’acquisition pour les personnes physiques étrangères.
Les éléments vérifiés lors de la demande incluent :
- L’identité et la nationalité de l’acquéreur, avec contrôle de conformité
- L’usage prévu du bien (résidence principale, secondaire, investissement locatif)
- Le respect des plafonds d’acquisition applicables aux non-résidents
- La source des fonds, dans le cadre des obligations anti-blanchiment
Sans cette autorisation, aucun notaire andorran ne peut instrumenter la vente. Le délai d’obtention varie, et un dossier incomplet ou mal structuré peut retarder l’opération de plusieurs semaines.
Limites d’acquisition pour les non-résidents
La Loi 5/2025 introduit des restrictions sur le nombre et le type de biens qu’un étranger non-résident peut acquérir. Ces limites n’existaient pas sous l’ancien régime, ce qui rend le cadre de 2026 plus contraignant que celui que décrivent encore certains guides non actualisés.
Rentabilité d’un achat en Andorre pour un non-résident en 2026
Le cumul de la taxe d’investissement étranger à 6 %, de l’ITP non exonérable et des frais d’acquisition classiques (notaire, registre) place le coût total d’entrée à un niveau nettement supérieur à celui d’un résident de longue durée. La question de la rentabilité dépend alors de trois variables : le rendement locatif net après impôt, la durée de détention envisagée et l’évolution du prix au mètre carré.
Un non-résident qui achète pour louer en encadré bénéficie de la réduction de 10 % sur la base imposable, mais son coût d’acquisition initial reste plus élevé. Un non-résident qui achète pour revendre à court terme supporte à la fois la surtaxe d’entrée et une plus-value lourdement taxée.
Le scénario le plus favorable pour un acheteur étranger reste l’acquisition suivie d’une installation durable en Andorre, permettant à terme de basculer vers le statut de résident de longue durée. Acheter en Andorre sans projet de résidence effective coûte désormais significativement plus cher qu’avant la réforme de 2025.
