À Paris, la location d’un logement entier ne peut dépasser 120 jours par an pour un même locataire, sous peine de sanctions. En dehors de la capitale, chaque commune peut fixer ses propres limites, selon des critères qui varient fortement d’une ville à l’autre.
Certaines exceptions permettent toutefois de dépasser ces plafonds, notamment en cas de mobilité professionnelle, d’obligation familiale ou d’hébergement temporaire. Les propriétaires doivent aussi respecter des formalités précises et conserver des justificatifs pour chaque location. Les règles diffèrent nettement selon le type de logement, la localisation et le statut du bailleur.
Plan de l'article
- Ce que dit la loi sur la location saisonnière et la notion de courte durée
- Combien de temps peut-on louer un bien à un même locataire ? Les limites à connaître
- Obligations du propriétaire : documents à fournir et démarches à respecter
- Où s’informer et se mettre en conformité avec la réglementation en vigueur ?
Ce que dit la loi sur la location saisonnière et la notion de courte durée
Le cadre réglementaire qui encadre la location saisonnière et la location courte durée s’est considérablement densifié ces dernières années. Plusieurs textes se partagent le terrain : Code du tourisme, Code de la construction et de l’habitation, mais aussi la loi Hoguet, la loi ALUR, la loi ELAN et la loi LE MEUR. Chacun apporte sa brique à l’édifice en définissant, affinant et parfois restreignant les possibilités des propriétaires.Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ? Il s’agit d’un logement meublé proposé à des voyageurs de passage, pour quelques jours ou semaines, sans qu’ils y élisent domicile. À distinguer clairement de la chambre d’hôte ou de la chambre chez l’habitant : ces derniers relèvent d’un régime à part. Le point commun : le locataire ne doit pas y installer sa résidence principale. Le Code du tourisme va plus loin en rendant obligatoire une déclaration en mairie, et dans certaines villes, la demande d’un numéro d’enregistrement n’est pas négociable.La notion de courte durée n’est pas figée dans la loi, mais la pratique retient généralement une limite de 90 jours consécutifs pour un même locataire, au-delà de laquelle le bail change de catégorie et tombe sous le régime de la location longue durée. La loi ALUR et la loi ELAN séparent fermement la location de résidence principale (au moins huit mois d’occupation par an) de la location saisonnière, pensée pour de l’hébergement temporaire.
Voici les limites principales à avoir en tête :
- Pour la résidence principale, impossible de louer en saisonnier plus de 120 jours par an.
- Pour une résidence secondaire, davantage de flexibilité, sous réserve du respect des règles locales et des démarches imposées par la commune.
La superposition de ces lois trace une frontière nette entre location saisonnière et location classique. La moindre erreur expose le propriétaire à une requalification du bail et à des sanctions qui ne se font pas attendre.
Combien de temps peut-on louer un bien à un même locataire ? Les limites à connaître
Impossible de s’aventurer à l’aveugle sur la durée maximale en location courte durée. Le droit distingue scrupuleusement entre résidence principale et résidence secondaire. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, la règle est claire : pas plus de 120 jours par an pour la résidence principale, quelle que soit la plateforme utilisée. Cette mesure vise à protéger le marché locatif traditionnel et à limiter la transformation des logements en hébergements touristiques.Pour un même locataire, la location saisonnière ne doit pas excéder 90 jours consécutifs dans un même logement. Au-delà, le contrat bascule dans la location longue durée, avec toutes les obligations que cela implique : bail classique, plafonnement des loyers, droits accrus pour le locataire. Offrir le même bien plus de 90 jours à la même personne, c’est sortir du cadre de la courte durée.Du côté des résidences secondaires, les règles sont plus souples mais chaque commune garde la main sur d’éventuelles limitations, surtout en zone tendue. Un passage à la mairie ou un coup d’œil au règlement local évitent bien des surprises.Il est facile de mélanger bail mobilité, bail étudiant et location saisonnière, mais chaque formule a ses propres exigences et délais. Un doute ? Le risque de requalification du contrat n’est jamais bien loin.
Obligations du propriétaire : documents à fournir et démarches à respecter
Louer en courte durée, sur Airbnb ou en meublé de tourisme, n’a rien d’improvisé. Le propriétaire doit suivre à la lettre plusieurs formalités. Avant toute chose, la déclaration en mairie est incontournable. Dans un grand nombre de communes, un numéro d’enregistrement doit être obtenu et affiché sur chaque annonce, sous peine de sanctions rapides.Le contrat écrit entre bailleur et locataire reste une étape obligatoire, même pour une location saisonnière. Ce document précise la durée, le loyer, le dépôt de garantie et les conditions d’occupation. La mention “meublé de tourisme” doit figurer clairement, faute de quoi le contrat risque d’être requalifié.Mais les précautions ne s’arrêtent pas là. En copropriété, le règlement peut interdire les locations de courte durée. Il est donc crucial d’examiner ce document et, dans les zones tendues, de vérifier la nécessité d’une autorisation de changement d’usage. À Paris, la municipalité ne laisse rien passer et veille au respect de chaque détail réglementaire.La fiscalité n’est pas en reste : la location meublée relève du statut LMNP ou LMP. Cela implique une déclaration d’activité fiscale et le choix entre le micro-BIC ou le régime réel. Il faut aussi remettre au locataire le DPE (diagnostic de performance énergétique). Omettre une de ces démarches, c’est s’exposer à une amende, voire à une comparution devant le tribunal judiciaire.
Où s’informer et se mettre en conformité avec la réglementation en vigueur ?
Pour ne pas se perdre dans l’épaisseur réglementaire de la location courte durée, mieux vaut s’appuyer sur des ressources fiables. La mairie de la commune où se situe le bien reste le point de contact numéro un. D’une ville à l’autre, les règles changent, parfois plus strictes que la loi nationale. Paris, Lyon, Marseille s’illustrent par des contrôles rigoureux. Certaines zones exigent une déclaration préalable avec délivrance d’un numéro d’enregistrement, à mentionner sur chaque annonce, pour permettre un suivi efficace par les autorités.Consulter le Code de la construction et de l’habitation ainsi que le Code du tourisme s’avère indispensable pour tout propriétaire qui souhaite maîtriser les contours de la location saisonnière et de la location meublée de tourisme. Ces textes détaillent les obligations, la durée limite, les formalités. En cas de doute, s’adresser au service urbanisme de la commune, à la direction départementale des territoires ou à un professionnel du droit (avocat spécialisé ou notaire) permet d’éviter les erreurs coûteuses.Dans des départements comme la Seine-Saint-Denis ou les Hauts-de-Seine, la vigilance est de mise : les contrôles se multiplient, notamment sur les plateformes en ligne. Le non-respect de la réglementation peut entraîner une amende ou une procédure devant le tribunal judiciaire. Restez méthodique, conservez tous les justificatifs de vos échanges avec l’administration, et ne laissez rien au hasard.En matière de location de courte durée, mieux vaut jouer la carte de la transparence. À l’heure où la réglementation se durcit, chaque propriétaire averti gagne un temps précieux… et évite les mauvaises surprises.
